分譲住宅の買い方

ここでは、以前一戸建ての分譲住宅を購入した経験を基に、 マイホーム、主に分譲住宅の買い方について、流れと基礎知識 をまとめました。
以下の目次から各項目にジャンプできます。

(1)ローンについて調べよう
(2)資金計画を立てよう
(3)エリア、広さを決めよう
(4)不動産広告で物件価格の相場を知ろう
(5)何を買うか決めよう
(6)希望を整理しよう
(7)不動産屋に行ってみよう
(8)実際に物件を見てみよう
(9)条件を練り直そう
(10)物件を決めよう
(11)契約しよう
(12)引越ししよう
(13)まとめ

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(1)ローンについて調べよう
一括払いで家が買える、という人はここを飛ばして次の項に 進んでください。
そうでない人は、住宅ローンを組んで家を買うことになると 思います。
住宅ローンについては、住宅ローンの基礎知識 にまとめましたので、そちらをご覧下さい。
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(2)資金計画を立てよう
不動産を購入する上で、一番大切なのがこの資金計画です。
分譲住宅の購入なら、これさえ済ませれば半分は終わったようなものです。
(注文建築だと、間取りの決定とか色々大変ですが。)
自分が不動産購入のためにいくら準備できるのかを、しっかり把握 しましょう。

●自己資金をいくら準備できるか

自分の預金残高から、緊急時のために残す分、不動産以外に使おうと 思っている分を引けば、それが住宅購入のために使える資金という ことになります。
親からの援助が期待できる人は、それもプラスできます。

●いくら借りられるか

いくら借りられるかを検討するには、月々の収入の中から、いくら までなら住宅ローンの返済に充てることができるか考えていきます。
計算式はざっと以下の通り。

1.現在の家賃+2.住宅購入のための毎月の貯金額 +3.駐車場代−4.一戸建てに住む事による出費増

1.現在の家賃
現在賃貸住宅に住んでいる人は、その家賃を入れます。 家賃補助などをもらっている人は、その分減額しておきます。
実家に住んでいる人は0円です。
2.住宅購入のための毎月の貯金額
2現在、家賃以外に月々いくらかずつ住宅購入のために貯金を している人は、購入後は不要になりますので、その分ローン返済に 回すことができます。
実家に住んでいる人は、ここがメインになります。
3.駐車場代
現在駐車場を借りるために払っている金額を入れます。
現在駐車場を借りている人が駐車スペースのある家を購入すれば、 駐車場代は不要になります。その分ローン返済に回せます。
4.一戸建てに住む事による出費増
マンションやアパートから一戸建てに変わることにより増える 出費を減算します。
元々一戸建て等に住んでいた人は減算不要です。
固定資産税や都市計画税でざっと月々1万円程度かかります。 (うちの場合、初年度は1年間で8万円弱でした。)
また、集合住宅から一戸建てになると、光熱費が大体ですが 1.5倍くらいに増えます。その分予算から引いておかないと 苦しくなります。
こうして導き出された金額が、月々のローン返済額になります。

次に月々の返済額を基に、総額でいくら返せるのか計算してみます。
計算には、ローン計算機なるものを使います。検索サイトで 「ローン計算機」で検索すればたくさん出てきますが、 各銀行のWebサイトでも返済シミュレーションが可能です。
単純に計算するだけなら、以下のようなところが使いやすかったです。

・住宅金融公庫のローンシミュレーション
・RBS京都不動産情報のローンシミュレータ

まず、月々の返済額のところに、上で計算した月々のローン返済額を 入力します。
次に金利ですが、分からない場合はとりあえず3%くらいで計算して みてください。借りるローンが決まっている場合は、その金利を入力 します。
返済期間は最長35年。自分の定年までの年数が35年より短い場合は、 定年までに返せるように期間を短くした方が良いです。 適宜決定して入力します。
最後にボーナス払いです。出来れば0にした方が安全ですが、ローン 返済完了まで毎年確実にボーナスがもらえる見込みがあるなら(公務員とか?)、 いくらか積んでおいても良いでしょう。
ここまで入力して計算を実行すると、返済可能額が分かります。

●いくらの家が買えるのか

頭金と返済可能額を合計すれば、住宅購入のための予算額が求まります。
あとは、諸費用に注意が必要です。住宅を購入すると、土地や家以外にも いろんなお金がかかります。
具体的には、印紙代、登記費用、司法書士代、事務手数料、団体信用生命保険料、 火災保険料、家具購入費用、引越し代、外構工事費等です。
他にも、場合によっては仲介手数料、水道加入金等が必要になる場合もあります。
ここでは詳細は記述しませんが、とにかく黙って物件価格の5%は見込んで おきましょう。
よって、算出できた予算から5%引いた価格が、実際に購入できる物件の 上限価格という事になります。

例えば……
  • 預金残高1200万円のうち、1000万円を住宅購入に使用
  • 親の援助:なし
  • 月々の返済額:
    現在の家賃7万円
    +住宅購入のための貯金2.5万円/月
    +駐車場代1万円
    −一戸建て購入による負担増1.5万円
    =9万円
  • 金利:3%
  • ボーナス払い:無し
  • 返済期間:25年(現在35歳で定年まで25年)
以上の条件で計算すると、
  • 自己資金はいくら準備できるか:1000万円
  • いくら借りられるか:1898万円
  • いくらの家が買えるのか:(1000+1898)×0.95=2753万円
となります。
以降、ここで算出した価格を越える家は見てはいけません。

●注意点

頭金の基本は、物件価格の20%以上です。
公的融資は物件価格の80%までしか借りられないため、物件価格の20% までは自分で準備する必要があるためです。諸費用のことを考えると、 物件価格の25%くらいを自己資金として準備する必要があります。
銀行ローンでは物件価格の100%まで借りられたりするものも ありますが、ローンが返しきれなくなる危険性が高いのでそこまで 借りない方が良いでしょう。
貯金するのも住宅ローンを返す練習だと思って、確実に頭金を貯める 事をお薦めします。
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(3)エリア、広さを決めよう
どの辺りにどのくらいの広さの家を買うか。これを決めていきます。

●エリア

エリアは最寄り駅で決めることになるでしょう。
そこで、候補となる駅をいくつか挙げ、その駅から職場や主な ターミナル駅までの所要時間、交通費を比較してみます。
また、併せて駅前の主な店舗、駅前の雰囲気なども比較して いきます。予算内で買える物件がどれくらいあるかもある程度 把握できていれば比較します。
私の場合、以下の項目を候補となる駅について調査してみま した。いくつかの駅には実際に行ってみて、雰囲気を確認して います。
  • 主要駅(うちの場合、海浜幕張、東京(大手町)、品川)までの所要時間、料金、乗り換え
  • 駅前の主な店舗
  • 予算内物件の多少
  • 駅前の雰囲気
上記の条件を比較して、候補となる駅を決めておきます。

●広さ

広さについては、間取りをまず決める必要があります。
他は、カースペースが何台分必要かくらいが決まっていれば 良いでしょう。
庭の広さとかは、趣味に応じてお好みで。

間取り
3LDK:3部屋+リビング・ダイニング・キッチン
4DK:4部屋+ダイニング・キッチン
4LDK:4部屋+リビング・ダイニング・キッチン
4SLDK:4部屋+サービスルーム、リビング・ダイニング・キッチン
    サービスルームとは、物置部屋(納戸)のことです。
天井裏収納(グルニエ)やロフトは部屋数には入りませんので、別途表記 されます。
「LDK」と表記されている場合、普通はリビング、ダイニング、キッチン が一続きの大きな部屋になっています。最近の建売住宅はほとんどこれ ですね。
延べ床面積(建物の全階の合計面積)
予め決める必要はありませんが、目安として。

6畳一部屋で10平方メートルくらい。
2DKマンションで45平方メートルくらい。
3LDKのマンションで70平方メートルくらい。
4LDKの一戸建てで90平方メートルくらい。

同じ4LDKでも、100平方メートルを超えているなら、各部屋が広かったり 収納に余裕があったりする事になります。
土地面積
これも予め決める必要はありませんが、目安を書いておきます。

70平方メートル:4LDKの家は3階建てにしないとほぼ無理です。
100平方メートル:2階建てで4LDKの家を建て、カースペースも取れます。
130平方メートル:4LDKの家を建ててもカースペース2台分と広い庭が取れます。

最終的には、実際の物件を見て決めれば良いです。
なお、カースペースの広さについては、出来れば実際に自分の車を停めてみる のが良いでしょう。スペースの形状や前面道路の広さ、電柱の位置などに よって、意外と停めにくい場合もありますので。
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(4)不動産広告で物件価格の相場を知ろう
どんな条件の物件がどれぐらいの価格で買えるのか、調べます。
不動産広告や雑誌、ネット上の不動産情報などを参考にします。
無料で配布される冊子もあちこちで手に入りますので、そういったものを 活用します。
色々眺めていると、希望のエリアに希望の広さの家を買うといくらぐらい になるか、大体分かってきます。
あまりに予算と実際の価格帯が合わないようなら、(3)エリア・広さを 決めように戻って再検討します。
不動産広告を見るときは、以下の情報も参考にして下さい。

●売主、代理、媒介の表記について

売りに出されている不動産の情報は、基本的に不動産会社間で共有されています。
よって、不動産を実際に持っているのとは異なる会社が広告を出している場合も あります。
広告に「媒介」、「代理」と書いてあれば、広告を出している会社と不動産の 持ち主は別です。
それぞれの言葉の意味は以下の通りです。
売主
物件の持ち主が直接販売すること。
仲介手数料はかかりません。
代理
物件の持ち主が他の不動産会社にお願いして(代理契約と言う)販売して もらうこと。
代理販売した不動産会社は、物件の持ち主から仲介手数料を受け取れます。
媒介
物件の持ち主以外の不動産会社が販売すること。
仲介した不動産会社は、物件の持ち主と買った人の両方から仲介手数料を 受け取れます。

●宣伝文句について

不動産の広告には様々な宣伝文句があふれています。もちろんそれぞれ利点は あるのですが、額面どおりに都合の良い部分だけ受け取らず、悪い面について も考えておきましょう。
その上で、自分に合っているのはどのような環境なのか判断すべきです。
閑静な住宅街
周囲に店などが無く、不便かも知れません。
夜間は人通りが少ないかも知れません。
街灯などが整備されているか確認しましょう。
駅近し
人通りが多かったり店舗などが立ち並んでいたりして、騒がしいかも 知れません。
線路が近ければ電車の音も聞こえるかも知れません。
曜日や時間を変えて、家の中の静かさを確認しましょう。
陽当たり良好
夏は暑いでしょうし、風当たりが強い可能性もあります。
また、将来に渡って陽当たりの良さが保証されている訳ではありません。
南側が空き地なら、近いうちに何かが建設されると考えるのが普通です。
周辺の土地が何に使われているか確認しましょう。
ひな壇
日当たりや眺望が良いという意味で書かれていますが、 坂道を登らないと家に帰れない可能性が高いです。
また、北向のひな壇はかえって日当たりが悪くなります。
方角や、駅から歩く道のりを確認しましょう。
緑が多い、自然が豊か 等
緑が多いところは、虫や小動物も多い可能性が高いです。
田んぼがあると、夏はカエルの大合唱です。
苦手な人は気をつけましょう。
前面道路xxm 等
あまり広くて交通量の多い道路に面しているのも困りもの。
騒音もありますし、排気ガスで洗濯物や家が汚れます。
面している道路の交通量を確認しましょう。
南面道路
敷地の南側が道路に接しているという事ですが、リビングが南に あると道路から丸見えの場合も。
家が道路からどのように見えているか確認しましょう。
オーシャンビュー、海近し 等
潮風で窓や車などがべたべたになる場合も。
風が強い日に潮の香りがしないか確認しましょう。
なお、海が見える家でもたまたま海との間に別の建物が建てられて 見えなくなる可能性は十分にあります。

●その他の用語について

その他、不動産広告でよく見かける言葉について、以下に記述します。
定期借地権
一般的には、50年後に更地に戻して返します、という条件で土地を 借りる場合、このように表記されています。
完全に土地を購入して自分のものにする場合は「所有権」となります。
50年間は自分の土地と同じように家を建てたり出来ます。
50年後に必ず返さなければならないこと、土地を購入するより割安な ことが特徴です。
旗状地
敷地の周りが他の家などに囲まれており、道路に接する部分が細く延びている 土地の事です。
広い部分を旗、細く延びた部分を旗竿に見立て旗状地と呼ばれます。
旗竿部分に車を複数台停められたりするメリットもありますが、一般的に 日当たりが悪くて工事もしにくく、面積の割には安価になります。
接道
敷地のどの方角が何メートル幅の道路に接しているか、という事です。
敷地のうち道路に接している部分の長さが2メートル以上ないと、その土地には 家を建てることが出来ません。
また、接している道路の幅が4メートル以下の場合、道路の中心から2メートル (道路の反対側が川や崖などの場合、道路の反対側から4メートル)までの 部分は道路として提供しなければならず、家も庭も造ることが出来ません。
これをセットバックといいます。
私道
国や都道府県などが土地を所有している公道と異なり、個人(あるいは企業) が土地を所有している道路。
「接道」の項目に記述したとおり、家を建てるには土地が道路に接している 必要があります。そこで、広い土地に何軒も家を建てる場合など、土地の 一部を私道にし、それを建築基準法上の道路と認めてもらう(これを位置指定 道路といいます)ことで、奥のほうにも家を建てられるようにします。
この道路部分の土地代は、普通沿道の住民の負担となります。これが私道 負担です。
最近は道路部分を沿道の住民の共有名義とし、権利を等分割する形式が普通 のようです。
買おうとしている物件が私道に面している場合、私道部分の面積が敷地面積 の表記に含まれていないかどうかなど、確認しておきましょう。
公道に面していない物件でも、公道に出るまでの全ての道路が位置指定 道路で、かつ自分を含めた沿道の住民の共有名義になるならほぼ問題ないと 考えられます。
逆にそれ以外の場合、何らかのトラブルの原因となることもありますので、 状況をよく確認した方が良いです。
建ぺい率
簡単に言うと、建物1階の床面積÷敷地の面積で算出した割合です。
例えば、100平方メートルの敷地に1階の広さが60平方メートルの家を 建てると、建ぺい率は60%です。
区域ごとに上限が定められています。
容積率
建物の延べ床面積÷敷地の面積で算出します。
延べ床面積とは、建物の全ての階の面積を合計したものです。
例えば、100平方メートルの敷地に1階の広さが60平方メートル、 2階の広さが50平方メートルの家を建てると、容積率は110%です。
区域ごとに上限が定められています。
建築条件付土地
これは下記の用途地域とは関係ありません。
いつまでにどんな業者と建物の建築請負契約を結ばなければならないかが 決まっている土地の事です。
間取りなどは自由に決められるのが普通ですが、好きなハウスメーカーを 選ぶ事ができないなど、不自由な面もあります。

●用途地域について

いくら自分の土地であっても、何を建てても良いという訳では ありません。土地には都市計画によって用途地域が決められており、 それに合った建物しか建てられません。
逆に言えば、自分が買おうとしている家の周辺の用途地域が 分かれば、将来近隣に建つ可能性のある建物が何なのか分かり ます。
用途地域は、下記の12種類に分類されています。
  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域
家を買う場合を考えると、以下の4つくらいを覚えていれば十分 でしょう。下に行くほど規制が緩くなります。逆に言えば、上に 行くほど良好な住環境であると言えます。
用途地域は、自分が購入する家の敷地だけでなく、周辺の土地に ついても把握しておきましょう。
第一種低層住居専用地域
住居、住居兼店舗、学校、福祉施設等
建物の高さ制限:10mまたは12m(個別に規定)
建ぺい率:30〜60%(個別に規定)
容積率:50〜200%(個別に規定)
第二種低層住居専用地域
住居、住居兼店舗、小規模店舗、作業場つき店舗、学校、福祉施設等
建物の高さ制限:10mまたは12m(個別に規定)
建ぺい率:30〜60%(個別に規定)
容積率:50〜200%(個別に規定)
第一種中高層住居専用地域
住居、住居兼店舗、学校、大学・専門学校、福祉施設、小中規模店舗、 作業場つき店舗、病院、車庫等
建物の高さ制限:なし
建ぺい率:30〜60%(個別に規定)
容積率:100〜500%(個別に規定)
第二種中高層住居専用地域
住居、住居兼店舗、学校、大学・専門学校、福祉施設、店舗、事務所、 作業場つき店舗、病院、車庫、危険物が極少ない倉庫等
建物の高さ制限:なし
建ぺい率:30〜60%(個別に規定)
容積率:100〜500%(個別に規定)
うちの場合、購入したところとその周辺は第一種中高層住居専用地域で、 建ぺい率60%、容積率200%です。
また、近くの幹線道路沿いは、第一種住居地域や準住居地域になって います。
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(5)何を買うか決めよう
家を買うと言っても、選択肢は色々有ります。
マンションか一戸建てか、新築か中古か、一戸建てなら注文建築か分譲住宅か といったところを決める必要があります。

●特徴の比較

まずはそれぞれの特徴を比較してみましょう。

マンションVS一戸建て
マンション 一戸建て
  • 同じ広さなら一戸建てよりやや安価
  • 駅に比較的近い物件が多い
  • 高層階だと景観も期待できる
  • リフォームや建て替えの自由度が低い
  • 上下階との騒音問題があることも
  • 共益費や修繕積み立てでお金が掛かる
  • 建てられる前に契約する場合、完成イメージが分かりにくい
  • 土地が自分のものになる
  • リフォームや建て替えの自由度が高い
  • 騒音問題は比較的少ない
  • 同じ広さだとマンションよりやや高価になる
  • 修繕費用は自分で準備しないといけない

分譲住宅VS注文住宅
分譲住宅 注文住宅
  • 注文住宅よりは安価
  • 実物を見て購入できる
  • 間取りや内装は基本的に思い通りにならない
  • 隣近所と似たり寄ったりな家になる
  • 好きな間取り、好きな内装にできる
  • 強度や素材などにこだわる事が可能
  • 費用が多く掛かる
  • 良い土地を見つけるのが難しい
  • 購入前に完成イメージを見ることができない
  • 家探しから引越しまでに半年以上時間がかかる

新築物件VS中古物件
新築物件 中古物件
  • 新しくて綺麗
  • 長持ちする
  • 最近の仕様で作られており、使い勝手が良い
  • まとめて分譲されている場合、周辺の人も同時に入居してくるので、打ち解けやすいかも
  • 安価に購入できる
  • 管理状態や建物の状態を見て購入できる
  • リフォーム、修繕が早く必要になる
  • つくりが古く、使い勝手が悪い事もある
  • 既にコミュニティーが出来上がっており、入りづらいかも

●結局どれがいいか

これは一概には決められません。
要は、自分のライフスタイル、予算、好みで好きに選べば良いです。
予算、最寄り駅、広さの希望がある程度出揃っていれば、選択肢は 限られてくるでしょう。
ちなみにうちは、一戸建ての分譲住宅を新築で購入することにしました。
以下の説明は、これに絞って書いていきます。
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(6)希望を整理しよう
100点満点の物件というのは、まず存在しません。よって、だいたい80点とか 90点くらいの物件を探すことになるわけです。
そんな時、適当に物件を見ているとどれが良いのか分からなくなって きます。そこで、予め自分がほしい物件の条件を整理しておきましょう。
ポイントは、条件に優先順位を付けることです。絶対譲れない条件と、予算 次第でどっちでもいい条件とを明確にしておきましょう。

●希望条件のまとめ

私の場合、ざっと下記のような感じでした。
なお、真ん中の列と右側の列は、後から追記した内容です。
「結果」は、実際に購入した物件が条件を満たしていれば○、そうでなければ×、 一部満たしていれば△です。
「感想」は、1年半ほど住んでみてからの感想です。

★当然の前提
希望 結果 感想
いわゆる欠陥住宅でない(基礎、骨組み、防水等) 今のところ問題ありません。何十年も住んでいれば何かあるかも知れませんが。
近隣との敷地の境界が明確で、トラブルがない(不動産屋さんに確認しておく) 購入前に境界標識を確認済みです。
施工した会社がしっかりしており、将来的にアフターサービスが受けられる とりあえず、当分倒産しなさそうな(!?)ところです。

★譲れない条件
希望 結果 感想
予算3000万円以内(税込、仲介手数料込み) 予算を少し下回ったので、他のものの購入計画などにかなり余裕が出ました。
新築 やっぱり新しい家は気分が良いです。
間取り4LDK以上 子供2人が個室を必要とする頃には、ちょうど良いくらいになるでしょう。
今は一部屋余ってます。
駐車スペース1台分以上 車は1台分でも良いですが、自転車を置くスペースが無くて困ってます。
自転車を停めたままで車を出し入れできるか、その逆は可能か、確認 した方が良いです。
土地面積100平方メートル以上 これくらい無いと、2階建て4LDKの家は建ちません。
駅歩15分くらいまで 駅までの距離は14分。こんなもんでしょう。
ただ、贅沢を言うなら最寄り駅に駐輪場が十分にある方が良いです。 最近、有料化が進んでいる上、台数も十分でない事が多いです。

★譲りたくない条件
希望 結果 感想
盆地状の場所でないこと(日当り、眺望が極端に悪くないこと) 平地が一番。移動も楽だし、水害等の心配も少ないです。
徒歩圏内にスーパー、内科/小児科医、歯医者 徒歩5分以内に大きいスーパーがある事がすごく便利。
わざわざ駅まで行く必要がありません。
小・中学校については、そこそこの距離にあれば良い まだ分かりません。
床下、天井裏をチェックできること。(ざっと見て問題がないこと) 天井裏は見られませんでしたが、天井裏収納は見ることができました。
2005年3月までに入居 問題無し。
ベランダ(バルコニー)があること うちのは二つに分かれているので、一つ一つがやや狭いです。
一つながりの方が、洗濯物などを干すときに便利です。
4LDKの中に、4.5畳のような小さい部屋がないこと やっぱり6畳は欲しい。書斎、物置、ウォークインクローゼットなら6畳 未満で良いですが。
都市ガス、下水道あり 問題無し。

★譲ってもいい条件
希望 結果 感想
カウンターキッチンでないこと × カウンターキッチンのほうが、台所仕事をしながらリビングの子供の様子が 見えるので便利。
むしろ気に入ってます。
第一種低層住居専用地域であること。 × 第一種中高層住居専用地域。
今は周囲に3階以上の建物が無いので良いですが、将来高い建物が建つと 困りそう。
一畳程度の収納スペースが各部屋にあること リビングを除く全ての洋室にクローゼット、和室には押入れがあるので、不自由 してない。
木造在来工法 問題無し。
瓦葺屋根 × スレート(コロニアル)です。今のところ特に不満は無いですが、10年毎 くらいに塗料を塗りなおす必要があります。
キッチンがIHでないこと IHの方が手入れは楽みたいですね。私はどうも苦手ですが、使ってみると便利 なのかも。
ユニットバスであること タイル張りの浴室に比べて、掃除が楽です。
それと、お風呂の広さは結構重要。広いと子供をお風呂に入れるのも楽です。
一点気になるのが、浴槽のすぐ上に取り付けられた手すり。ふたを開け閉めする 時に、微妙に邪魔になります。
主寝室8畳以上 × 6畳です。ベッド二つは厳しいですね。今は布団で寝てます。
車でのアクセスが便利 国道に近いのは良いのですが、国道を通らないと家に帰れないので 渋滞がつらい。
一階の和室が、LDKと完全に独立 × むしろつながってる方が、ふすまを開け放つと広々とするし良い感じ。 ただし、仕切りはあった方が良い。
ウォークインクローゼット付き × 特に不満なし。

★どうでもいい条件
希望 結果 感想
屋根付き車庫 × 屋根無しカースペースです。
後付でいいから、屋根は欲しいですね。まだ付けてません。
浴室乾燥機 × 洗濯物も乾かせるなら有っても良かったかも。雨天時に洗濯物が乾かなくて 困るので、後日除湿機を購入しています。
食器洗浄器やオーブンなどの付属品 × 特に不満なし。オーブンは別途購入しました。
見晴らし抜群とかそういうの × 特に不満なし。
南側が道路に面している × 北側が道路に面しています。特に不満なし。
ペアガラス 結露しにくく、非常に良い。(妻談)
また、ペアガラスのお陰かどうか分かりませんが、室内はすごく静かです。
バリアフリー 年取ってからの問題だけでなく、子供がつまずきにくいのも良いところ。 ただし、部屋のドアが内開きだと厚みのある絨毯が敷けないという欠点が。
角地 × 特に不満なし。
床暖房 × 聞く話によると、非常に快適だが光熱費がかさむとの事。
天井裏収納(グルニエ) まだあんまり使ってませんが、子供が大きくなって物が増えると役立ちそう。
ただ、はしごを上らないといけないので、大きい荷物や重い荷物の出し入れは困難。
24時間換気 最近は住宅の機密性が高いので、ほぼ必須。肝心のトイレに換気口がない(窓は あるけど)のがいまいちだった。
ディンプルキー ピッキングされにくいと言われています。

●その他、住み始めてから気になったところ

参考までに、いくつか挙げておきます。
壁紙(クロス)
破れやすくて弱いです。子供が物をぶつけるとすぐだめになりそう。 最近のってこんな感じなのでしょうか。
建物と塀の間隔
家の両サイドについて、塀との隙間が狭い。自転車とかを裏の庭に移動できる くらいの隙間は欲しかった。
電話線配管
光ケーブルを後から通そうとしたのですが、管が無かった(おそらく 電話線を壁の中に直に這わせてある)ため、電話線と同じルートで配線 する事が出来ませんでした。
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(7)不動産屋に行ってみよう
希望が固まったら、いよいよ不動産屋を訪問します。

●どこの不動産屋に行くか

不動産の情報は各不動産屋の間で共有されていますので、基本的にはどこの 不動産屋に行っても全ての物件の情報を得る事が出来ます。
ただ、仲介でなく売主から直接購入する方が、仲介手数料を取られない分だけ 有利です。
そこで、希望エリアで「売主」の広告を沢山出している会社を選びます。 そうすると、その不動産屋さんが直接扱っている物件が見付かるチャンスが 増えます。
また、不動産屋さんには得意なエリアみたいなのがあるようなので、そういった 意味でも希望エリアに多くの広告を出している会社を選んだ方が有利です。

もう一つ。
広告などで不動産屋の名前の近くに、以下のような文字が書かれていると思います。
  • 国土交通大臣免許(10)第xxxx号
  • 都道府県知事免許(10)第xxxx号
不動産会社がちゃんと免許を持っていることを示す記述ですが、カッコ内の数字は 免許の更新回数を表しています。
免許は5年ごと(平成8年4月以前は3年ごと)に更新になりますので、カッコ内の 数字が大きいほど長く営業している不動産屋さんという事になります。
それなりに信頼度の目安にはなるでしょう。

●不動産屋に行ったら

譲れない条件と譲ってもいい条件を区別して伝え、それらに合った物件を幅広く 紹介してもらいます。なお、希望は正直に伝えましょう。
もし行った時点で希望に合う物件が無くても、後で見つけてもらえる場合も あります。
うちも、最初行った時はめぼしいのがありませんでしたが、次に行った時までに 条件に合った物件を見つけてもらえました。

●こんな不動産屋は困りもの

人によって好みもありますが、以下のような不動産屋さんは避けた方が無難 です。
約束を守らない
これが一番問題。何もかも信用できなくなってしまいます。
頼んでも無いのに家まで訪ねてくる
正直、迷惑なだけ。「近くまで来たもので」なんて言うのは嘘でしょう。
しつこく電話をかけてくる
特に夜間など。熱心なのは良いのですが、相手の都合も考えないのは困りもの。
うちが選んだ不動産屋さんは、仕事してるのかどうか心配になるくらい、 しつこい勧誘とか一切しない所でした。(頼んだ事は調べておいてくれ ましたが。)
ローンに関する知識などは今一歩のようにも思われましたが、そのあたりは 自分で調べるしかないでしょう。
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(8)実際に物件を見てみよう
不動産屋さんでそこそこ希望にあった物件が見付かれば、実際に物件を見せて もらいます。

●見学に行く時は

頼めばいくらでも案内してくれるかと思いますが、1日にあまり沢山見ると 疲れてしまいますし、どこがどんな所だったか覚えきれず、混乱の元と なります。一日2〜3箇所程度にしておきましょう。
また、物件を見学に行くときには間取り図を事前にもらっておき、そこに 気付いた事をメモしておくと後で役立ちます。

●見るべきポイント

家でも何でもそうですが、目に付くところはそれなりに綺麗に仕上げてある のが普通。
見るべきポイントは目に付きにくいところです。
以下のようなところが丁寧に出来ているかどうかを見れば、その家の 品質が大体分かります。
押入れ・クローゼット
天板の裏側まで丁寧に仕上げられているか
屋根裏
断熱材はちゃんと敷き詰められているか。
廃材などが置きっぱなしになっていないかどうか。
床下
基礎が大きくひび割れたりしてないかどうか。
廃材などのゴミが散らばってないかどうか。
その他、気になるところがあれば遠慮せず不動産屋さんに聞いてみま しょう。
良い不動産屋さんなら、その場で即答できなくてもちゃんと調べて答えて くれます。
そこでいい加減な回答をしてくるような不動産屋なら、縁を切ったほうが 良いです。

●うちの見学結果

うちの場合、候補として紹介してもらった物のうち記憶に残っているのは 以下のような物件です。
ここんは詳しく書いていませんが、実際に見た物件についてはいろいろ メモを取ってきています。
10数軒まとめて建てられた分譲住宅
希望予算に当てはまるものがいくつもあり、交通の便その他の条件も まずまず。
最終的にはこの中の1軒を選びました。
斜面の家
さすがに基礎はしっかり作ってありましたが、いくら何でも急な斜面に 建てすぎ。却下。
モデルハウスとして使われていた家
1年ほどモデルハウスとして使われていたため、相場より大幅に安く なっていました。
それでも予算を超えていたのと、周囲が注文建築で建てられた豪邸(!?) ばかりだったので、却下。
旗状地の家
不動産屋さんによると、日当たりが悪く、日の高い時にしか見学 させていないような物件との事。見に行ってません。
駅に近い割に安価な分譲住宅
排水工事の関連で周辺住民とのトラブルがあるという事を不動産屋 さんが教えてくれました。見に行ってません。
他に土地も何箇所か紹介してもらいましたが、とても入居希望時期に 間に合いそうにないのと、立地や予算の希望を満たせそうになかった ので却下しました。
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(9)条件を練り直そう
実際に物件を見てみると、意見が変わってくることもあります。
また、希望に合った物件が見付からず、何らかの妥協が必要になってくる事も あります。
そこで、必要であればもう一度条件を練り直し、別の物件を不動産屋さんに 探してもらいます。

●見直しのポイント

優先度の高い条件は譲らない事、優先度の低い条件にはあまりこだわらない事 が大事です。
また、長所が気に入った物件より、短所が我慢できる物件を選んだ方が、後々 後悔しないでしょう。
あまりに見付からないようなら、予算と希望が合っていない可能性が高いです。 (4)エリア、広さを決めようからやり直します。

●うちの条件変更

うちの場合、希望の駅から徒歩15分以内では物件が見付かりそうになかったため、 隣の駅まで条件を広げました。ただし、元々の希望の駅から徒歩20分程度まで という条件は付けています。(エリア的にこのあたりが良かったので。)
あとはカウンターキッチンじゃない所、と思っていたのがカウンターキッチン の方が良いかな、に変わったくらいです。
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(10)物件を決めよう
最終的に、購入する物件を決定します。

●物件を決める時は

大きい買い物なので慎重に決めるようにと良く言われますが、そうは言っても 思い切りや割り切りもある程度必要です。そうしないといつまで経っても 決まりません。

なお、この段階で親族や友人にアドバイスを求めるのは禁止です。
アドバイスを求められた方としては、自分の意見で決定されて後で問題が 生じる事を避けたい心理から、色々問題点を挙げたくなるもの。
ますます決められなくなるだけです。
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(11)契約しよう
物件が決まると、いよいよ契約へと進みます。
契約の際には実印が必要になりますので、印鑑登録を済ませておき ましょう。

●契約の流れとその内容

契約は以下のような流れで行われます。二種類のローンを利用して いるので複雑ですが、普通はもうちょっと単純になります。
記録が残っている範囲で、日付と必要なお金も記述しています。

仮契約(12/25)
決めた物件をとりあえず押さえておいてもらいます。広告にもその 物件の情報は載らなくなります。
申込書に記入し、売主の不動産会社との交渉を仲介不動産会社に依頼 しています。(予約金として10万円支払ってます。手付金か何かの 一部だったと思います。)
この状態のまま長期間待ってもらうことは出来ませんので、速やかに 本契約に進む必要があります。
本契約(1/8)
契約書の記入や手付金の支払いを行います。うちの場合、手付金は 100万円でした。このお金は、物件の代金の一部になります。
また、仲介手数料の半額も支払っています。(こちらは50万弱。) 他に、収入印紙1.5万円分が必要でした。
なお、この時点では住宅ローンが借りられるかどうかは確定していません。 もしローンが借りられなければ代金が支払えませんので、契約の条件に ローンが借りられない場合は契約を無効とするという一文が書かれて いる必要があります。(普通は書かれています。)
うちの場合、銀行ローンと財形転貸融資の両方を借りる予定でしたが、 契約書には銀行ローンが借りられなかった場合の件しか書かれていません でした。そこで、別紙で財形転貸融資が借りられなかった場合も契約 を解消できるようにするという内容の覚書を交わしています。
それと重要事項の説明がありますので、不明点があれば質問しておき ましょう。
同日、銀行ローンの団体信用生命保険申込書も記入しています。
火災保険申込書作成依頼(1/9)
まず申込書を作成してもらう必要がありました。
保険料算出のため、建物部分のみの価格を確認する必要があります。
不動産屋さんに確認しておきましょう。
財形転貸融資申し込み(1/13)
審査がありますので、まだこの段階では希望の金額が借りられるかどうか 未定です。(普通は大丈夫ですが。)
申込書に記入して、郵送しました。
銀行ローンの申し込み(1/14)
申込書をもらっておき、記入したものをこの日に家まで取りに来てもらい ました。
財形転貸融資貸付決定通知(2/1)
融資可能額が決定します。これ以降、財形貯蓄を引き出しても融資額は 変化しません。
これまでに引き出してしまうと、融資可能額が引き出し後の残高の10倍 までになってしまうため、必要な金額が借りられなくなる恐れがあり ます。
財形で貯めたお金を頭金に使う場合は、この通知を受けてから財形貯蓄を 解約し、すぐ使えるよう普通預金口座等に移しておきます。
うちの場合、財形貯蓄解約は3/11でしたので、決済の時は別の預金で 立て替えておきました。
財形転貸融資のつなぎ融資申込み(2/5)
財形住宅融資の融資実行は、住宅の引渡しを受け所有権の保存・移転登記、 抵当権の設定登記が完了した後なので、口座に融資金が振り込まれるのは 住宅の引渡しを受けた約2カ月後になります。
よって、つなぎ融資というものによって一旦先にお金を貸してもらう事が 必要になります(これが結構面倒くさい)。
つなぎ融資には連帯保証人が必要だったので、妻を立てています。
公庫ローン利用の場合、同様につなぎ融資が必要になります。逆に、銀行 ローンやフラット35利用の場合、融資の実行が間にあうようにスケジュール を組めば必要ありません。
火災保険の申し込み実施(2/5)
届いた申込書に必要事項を記入し、送付しました。
引き渡し前の物件チェック(2/5)
引渡し前に購入しようとする物件に不具合などが無いかどうか確認し、 不動産屋さんに伝えます。
指摘した部分については、引き渡しまでに手直ししてもらえます。
要は、この出来上がりで引き渡してもらって良いかどうかの最終 チェックです。
直すべきところは直してくれるはずですので、疑問に思ったところ はどんどん確認した方が良いです。仕様通りならそのように説明 してもらえるでしょう。
うちの場合も、いくつか仕上げの悪いところを指摘し、手直しして もらっています。
火災保険料、財形転貸融資諸費用振込み(2/10)
火災保険が25年で15.5万円、地震保険が5年で4万円。
財形転貸融資の申し込み手数料と保証料で計13万円。
妻に振り込んでおいてもらいました。
銀行ローン金消契約(金銭消費貸借契約)(2/20)
要は、お金を借りる契約です。いくらお金を借りて、金利はいくらで、どの ように返すかが決定します。
月に一回くらい休日に対応してくれる日があったので、その日に合わせて 実施しました。
この手続きは必ず本人が行く必要があります。
印紙代1万円が必要でした。
財形転貸融資のつなぎ融資実行(2/24)
融資金額から利息や手数料を引かれて振り込まれますので、その分は自己 資金で準備しておく必要があります。
手数料、利息で合計4.5万円、預かり金で6万円引かれていました。
(預かり金は、つなぎ融資完済時に追加分の利息と相殺した差額が返って来ます。)
決済、引き渡し(2/25)
土地と家の代金を不動産屋さんに全額支払います。併せて、登記関連の 手数料や仲介手数料の残金なども支払います。
つまり、頭金にするお金については、この日までに自分の銀行口座に 準備しておくか、現金で持参する必要があります。
また、住宅ローンを借りて家を買う場合、この日までに自分の銀行口座に 融資されたお金が振り込まれている必要があります。
物件自体の代金以外に、以下のような費用を支払っています。

  • 固定資産税、都市計画税7.5万円(年末までの分)
  • 登記関連費用49万円
  • 銀行ローン保証料16.5万円
  • 銀行ローン事務手数料3万円
  • ローン借入れ取扱料5万円
  • 仲介手数料(残り半分)50万円弱

うちの場合、財形転貸融資も受けるので、そちらの抵当権設定も併せて 依頼しておきます。
最後に、新居の鍵を受け取ります。
最近の鍵は、最初は工事用の鍵で扉が開くようになっていますが、一旦 正規の鍵で開錠すると、それ以降は正規の鍵でしか開錠できない仕組み になっています。ちょっと不思議。
引越し(3/5)
引越し関連について、詳しくは(12)引越ししようをご覧下さい。
財形転貸融資実行書類提出(3/7)
登記が終わってようやく、財形転貸融資を実行してもらうための 書類を提出できます。
これで財形転貸融資についてもローン契約の内容が確定します。
金消契約書で収入印紙代が1万円かかってます。
財形転貸融資実行(4/27)
財形転貸融資が実行されます。このとき融資されたお金は、つなぎ 融資の返済に充てられます。
1回目の返済額に、団体信用生命保険料2万円が含まれていました。
つなぎ融資時の預かり金の一部、5.5万円が返って来ました。
以上で晴れて家は自分のものになり、ローンの返済がスタートします。
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(12)引越ししよう
引渡しが済めば、いつでも引越し可能です。
荷造りは大変ですが、もう一息頑張りましょう。

●引越し代はしっかり値切る

引越し会社を利用する場合は、2〜3社程度見積りを取り、しっかり 値引きさせましょう。

某引越し会社がうちに忘れていったメモ用紙の裏に書かれていました が、ある家庭の引越し費用について最初の見積り額が16万円、値引き 後の最終価格が7.5万円程となっていました。
それに対し、その引越しの原価がおよそ5.5万円。最初の見積もり価格 の実に3分の1です。
引越しの細かな条件次第でも変わるでしょうが、最初に出てきた 見積りの半分程度までは値切っても罰は当たらないでしょう。

うちの場合、異なる会社に見積りを取るたびに値段が下がり、最終 的に8万円程度で依頼しました。
あまり値引き合戦が過熱すると何度も訪問されたりして大変な事も あるので、程々のところで手を打っておきましょう。
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(13)まとめ

●諸費用のまとめ

かかった諸費用の概算を以下にまとめておきます。
記録に残っているもののみですので、多少漏れがあるかも知れません。
  • 収入印紙代:3.5万円
  • 固定資産税・都市計画税(年末までの分):7.5万円
  • 登記関連費用:49.5万円
  • 火災保険(25年):15.5万円
  • 地震保険(5年):4万円
  • つなぎ融資利息・手数料:5万円
  • 銀行ローン手数料:3万円
  • 銀行ローン保証料:16.5万円
  • ローン借入れ取扱料:5万円
  • 財形転貸融資手数料・保証料:13万円
  • 財形転貸融資団体信用生命保険料:2万円
  • 引越し代:8万円
  • 仲介手数料:100万円弱
  • 合計:232.5万円
これら以外にも、まだまだ費用は必要です。
  • 家電製品、家具の購入費
  • 網戸代(付いてなかったので)
  • 庭の工事費
  • テレビアンテナの設置
  • 表札購入・工事費
  • 通信回線工事費
  • etc……
物件価格の5%では足りてないですね。
やはり仲介手数料が大きいです。出来れば売主から直接購入した 方が良いでしょう。まあ、その分いろいろ仕事はしてもらって ますが。
それと、うちの場合あえて2種類のローンを併用したため、手数料 等が多くなっています。これも1種類ならもう少し減らせるでしょう。
さらに登記関連費用も、司法書士に依頼せず、自分で色々手続きすれば 節約できるようです。

●アフターフォロー

うちは仲介した不動産屋も売主の不動産屋もろくに連絡してきません。 こんなものなのでしょうか。
今のところ特に問題点も無いので良いのですが、アフターフォローが しっかりしているに越した事は無いですね。

●さいごに

ここまで読んで頂いてありがとうございました。
読んで下さった方々に良い家が見付かる事を祈っています。
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